4. Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is, op grond van het Besluit begroting en verantwoording (BBV), een verplicht onderdeel in de begroting en de jaarrekening. De paragraaf in de begroting moet bevatten:

1. Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;

2. Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

3. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming;

5. De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

De paragraaf in de jaarrekening bevat de verantwoording van hetgeen in de begroting is opgenomen. In de jaarrekening heeft de paragraaf de functie van terugblik.

Visie en uitvoering grondbeleid Purmerend

In december 2024 is in Purmerend een nieuwe Nota grondbeleid vastgesteld. De nota geeft kaders voor de manier waarop invulling wordt gegeven aan de gemeentelijke rolneming binnen projecten, het afwegen van belangen, het fasegewijs werken en het creëren van zowel ruimtelijke, financiële als maatschappelijke meerwaarde binnen gebiedsontwikkelingen.

De nota grondbeleid geeft meer ruimte voor een actieve ontwikkelrol van de gemeente. Was voorheen te zien dat we als gemeente voornamelijk een faciliterende rol innamen, wordt steeds vaker actief grondbeleid overwogen of toegepast. Dat komt bijvoorbeeld tot uiting in het vaststellen van nieuwe grondexploitaties, het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op gronden of het doen van strategische aankopen.

Informatievoorziening MPG

In aanvulling op de jaarrekening wordt jaarlijks het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG) aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Het MPG is een rapportage met informatie over de voortgang van de lopende grondexploitaties en het faciliterend grondbeleid. In het MPG kijken we terug op het afgelopen jaar en vooruit naar de komende jaren. Er wordt inzicht gegeven in het totale aanbod aan woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering op de korte en lange termijn. De te verwachten ontwikkelingen vertalen we financieel. Tevens wordt een onderbouwing gegeven van de winstneming, de stand en verwachte ontwikkeling van de bestemmingsreserve gronden en inzicht in de risico’s binnen de grondexploitaties. Kortheidshalve verwijzen we voor een uitgebreide toelichting over de voortgang in de gebiedsontwikkelingen naar het MPG 2025. Tevens verwijzen we naar de Paragraaf 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' waarin ook de risico’s en reserves van het grondbeleid staan.

Kostenverhaal

De Omgevingswet maakt het voor een gemeente mogelijk regietaken krachtig ter hand te nemen zonder zelf per definitie ontwikkelaar te zijn bij de productie van bouwgrond. De gemeente kan aan de initiatiefnemer/eigenaar van een locatie eisen stellen voor ontwikkeling van de gehele locatie. De wet biedt een basis om met initiatiefnemers privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan waarbij we, naast het stellen van kwaliteitseisen, afspraken maken over het kostenverhaal.

De afspraken om te kunnen komen tot de realisatie van een particulier initiatief worden doorgaans vastgelegd in een intentieovereenkomst (IO) en vervolgens een anterieure overeenkomst (AO). In de overeenkomst passeren een groot scala aan onderwerpen de revue. Een belangrijk element is het kostenverhaal. In Purmerend is dit onder te verdelen in het betalen van de gemeentelijke plankosten, gebiedsoverstijgende kosten (nota GKP) en voor sommige gebieden een gebiedseigen kostenverhaal in de vorm van een Aanvullingsbesluit.

De te betalen plankosten worden nagenoeg altijd op basis van een vaste, vooraf overeengekomen prijs contractueel vastgelegd. Indien de werkelijk gemaakte plankosten afwijken van de door de initiatiefnemer betaalde bijdrage wordt het saldo tussen de betaalde bijdrage en de werkelijk gemaakte plankosten verrekend via de bestemmingsreserve gronden. De middelen die beschikbaar komen door de betaalde bijdragen voor de GKP of aanvullingsbesluiten moeten ingezet worden voor investeringen die aan die kostenverhaalsbesluiten zijn gerelateerd.

Mochten initiatiefnemers geen overeenkomst willen aangaan, dan kent de Omgevingswet mogelijkheden tot het verplichten van het kostenverhaal. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit waarmee een locatieontwikkeling mogelijk wordt moeten we vaststellen of het kostenverhaal is verzekerd en of het stellen van locatie-eisen nodig is. Als dat niet het geval is, dan kan de gemeente door het vaststellen van kostenverhaalregels de kosten die daarmee samenhangen afdwingen.

Vennootschapsbelasting

De gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de vennootschapsbelasting (VPB). Een toelichting op de uitwerking hiervan en de financiële consequenties zijn terug te vinden in het onderdeel 'overhead, VPB en onvoorzien'.

Richtlijnen verslaglegging grondexploitaties en resultaatbestemming

Voor lopende grondexploitaties gelden vanuit de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de Commissie BBV de volgende richtlijnen:

• de looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar. Afwijken van deze termijn mag, mits de gemeenteraad besluit tot aanvullende beheersmaatregelen. Er zijn per 31-12-2024 geen grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar.

• de rentetoerekening aan grondexploitaties wordt gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen, gedurende 2024 was dit 1,25%, dit geld zowel ingeval van een negatief saldo (rentelast) als bij een positief saldo (rentebaten);

• de disconteringsvoet voor alle grondexploitaties is 2%. Deze disconteringsvoet is de grondslag voor het bepalen van de Netto Contante Waarde;

• de hoogte van een verliesvoorziening voor een negatieve grondexploitatie wordt bepaald aan de hand van de (negatieve) netto contante waarde van de grondexploitatie.

Bij het verwerken van gerealiseerde, dan wel nog te realiseren winsten en verliezen ten aanzien van grondexploitaties, hanteren we binnen de volgende methodiek:

Verliesneming

Zodra de verwachting is dat een grondexploitatie met verliesgevend resultaat zal worden afgesloten, wordt het verlies verwerkt in het resultaat. Dit vindt plaats door een verliesvoorziening te treffen. Bij een verliesgevende grondexploitatie wordt per project bekeken en vastgesteld hoe de dekking van het verlies ingeregeld wordt. Dit is regulier de bestemmingsreserve gronden danwel de reserve woningprogrammering (voor sociaal programma).

Winstneming

Winstneming vindt plaats bij het afsluiten van een grondexploitatie en/of tijdens de looptijd. De bepaling van de winstneming volgt de BBV-richtlijnen. We hanteren het uitgangspunt dat winstneming 50% ten gunste van de algemene reserve en 50% ten gunste van de bestemmingsreserve gronden komt. Zo dragen de grondexploitaties bij aan de solvabiliteit van de gemeente en het weerstandsvermogen voor stedelijke ontwikkelingsprojecten. Op basis van de analyse van het MPG 2024 is besloten bij de jaarrekeningen 2024 en 2025 100% van de winst van de grondexploitaties toe te voegen aan de bestemmingsreserve gronden zolang de winstneming van Baanstee noord achterblijft als gevolg van de stroomproblematiek en de solvabiliteit van de gemeente meer dan 2o procent bedraagt.

Actuele prognoses grondexploitaties

In onderstaande tabellen zijn de looptijd, actuele boekwaarden en de verwachte eindresultaten van de grondexploitaties (BIE) weergegeven.

Tabel: Verwachte resultaten Bouwgrond in Exploitatie (BIE)

Tabel: Winstneming over 2024

De grondexploitaties Steltloper 8 en Verzetslaan zijn afgesloten. De reserve gronden sluit ultimo 2024 op een bedrag van € 3,4 miljoen inclusief de definitieve winstneming op de afgesloten grondexploitaties en de tussentijdse winst- en verliesneming op de niet afgesloten grondexploitaties. Voor de grondexploitaties is een benodigd weerstandsvermogen berekend afgezet tegen weerstandscapaciteit in de algemene reserve. Het benodigd weerstandsvermogen (berekende risico’s) is berekend op € 22,3 miljoen (2023: € 21,8 miljoen).

De Beemster Compagnie

V.O.F. De Beemster Compagnie is opgericht in 2011 door de gemeente Beemster en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. (thans BPD Ontwikkeling). Het doel is gestalte te geven aan de nieuwbouwontwikkelingen in Zuidoostbeemster (De Nieuwe Tuinderij) en in Middenbeemster (De Keyser). Deze ontwikkelingen betreffen vanuit de oorspronkelijk gesloten overeenkomst een volledig koopprogramma. In de afgelopen jaren zijn echter ook in overleg met elkaar sociale huur en koopwoningen gerealiseerd. De Beemster Compagnie is een V.O.F. waarvan zowel de gemeente Purmerend als BPD Ontwikkeling 50% eigenaar is. Ook winsten en verliezen worden in deze verhouding verdeeld. De gemeente mag deze winsten pas nemen bij uitkering ervan door de V.O.F. Voor deze ontwikkelingen wordt ieder jaar, samen met het MPG, een actualisatie van de grondexploitaties aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd. Bij vaststelling van het MPG 2024 is besloten “de grondexploitatie (…) na vaststelling van het saldo te sluiten”.  De formele afsluiting van De Nieuwe Tuinderij heeft in 2024 niet plaatsgevonden aangezien er nog afrondende besprekingen waren over de overdracht van het openbaar gebied en de uitkering t.b.v. de aanpassing van de Purmerenderweg.